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不動産投資としてマンションなどを経営していると、不動産収入という不労所得を得ることができます。
不動産収入を得ると生活にゆとりを持てるようになりますが、所得であるため税金がかかる仕組みになっています。
そこでこの記事では、不動産収入にかかる税金の種類や仕組み、注意点を解説します。
不動産収入にかかる税金の種類は？
不動産収入にかかる税金を知るためには、まず対象となる不動産収入について知る必要があります。
不動産収入とは家賃や駐車場代、共益費、礼金、更新料が当たります。
マンションやアパートを契約するときにかかる敷金や保証金は、預り金であり解約時に返還が前提になるので、収入の扱いにはならないことから税金の対象にはなりません。
ただし、保証金に関しては償却があった場合、課税対象になるので注意してください。
また、固定資産税や損害保険料、支払手数料、水道光熱費、管理委託料、仲介手数料、減価償却費、修繕費、ローンの利息などは、マンションやアパートの経営などの経費として落とせます。
不動産収入から必要経費を差し引いたものが所得となり、それに所得税がかかることになります。
所得税がかかるということは、そこから算出される住民税も不動産収入にかかる税金としてみることができます。
収入を得ることでかかる所得税は、不動産収入でも発生すると把握しておきましょう。
不動産収入に消費税はかかる？
不動産収入は、マンションやアパートの一室を貸したり、駐車場を貸したりと場所を提供することで入居者あるいは借りた方から、その利用料を支払ってもらうことで発生します。
ここで気になるのが、消費税はかかるのかという点です。
消費税は一般的に、課税売上高が1,000万円を超えた場合、翌々年から課税されます。しかし、居住用の賃貸物件であれば、1,000万円を超えたとしても課税対象にはなりません。
この居住用というのが重要で、オフィスや店舗など事業用の賃貸物件を貸して得た不動産収入に関しては、課税売上高が1,000万円以上であれば、消費税が発生します。
税理士を通して確定申告などを行うのであれば、そのような説明があり、必要な手続きを行ってくれますが、個人で確定申告をする場合は税務署への届出などが発生するため注意が必要です。
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不動産収入の所得税を計算しよう
所得税の課税方法は、総合課税と分離課税の2種類があります。
総合課税はその年の所得をすべて合算し、税額を計算する方法に対し、分離課税は所得を合算せずに、分けたまま税額計算を行う方法です。
これらを踏まえたうえで、不動産収入がある場合の所得税を計算してみましょう。
不動産所得と課税所得の計算
所得税には、計算方法が違う区分が10種類存在し、不動産収入はその中でも「不動産所得」に当たります。
不動産収入は、次の計算式で算出することができます。
不動産所得の金額が算出できたら、次は課税所得を求めます。
不動産所得以外に所得がない場合は求める必要はありませんが、例えばサラリーマンが副業として不動産投資をしている場合は、給与所得など他の収入があれば、不動産所得と合算する必要があります。
課税所得を算出する計算式は次の通りです。
各種控除については、基礎控除や社会保険料控除、医療費控除など確定申告を行う際に控除されるものが対象となります。
所得税は原則総合課税なので、ここですべての所得を合算をする必要があります。
課税所得から所得税を求める
課税所得が算出できたら、所得税の金額を計算しましょう。
計算式は次の通りになります。税率や課税控除額は、国税庁の公式サイトで確認し、該当する数値を使用しましょう。
例えば、不動産所得やその他の所得を合わせた課税所得から各種控除を差し引いたものが、1,200万円あるとします。
国税庁の所得税速算表によれば、900万円から1,799万9千円までは税率が40％、控除額が279万6千円となっているので、所得税を算出すると次のようになります。
なお、確定申告を行う際は、2013年から2037年までは所得税と復興特別所得税を併せて申告・納付する必要があります。
復興特別所得税は原則として、その年の基礎所得額の2.1%分となります。
不動産収入の税金を計算する際の注意点
不動産収入の税金を考えるうえで、注意点もあります。
賃貸物件を貸すことで得られる家賃収入は、通常の所得として扱われるため、不動産所得として課税所得に合算され、税額が算出されます。
通常の所得税は累進課税になるので、不動産所得が増えるほど税額が高くなってしまう点には注意が必要です。
一方で、不動産所得には譲渡所得というものもあります。これは、所有している不動産を売却した際に発生する収入が対象です。
この譲渡所得にももちろん税金がかかりますが、こちらは通常の所得ではなく譲渡所得税という扱いになります。
譲渡所得税は、売却した不動産の所有期間によって税率が変わります。5年以内の場合は短期譲渡所得となり税率は39.63%、5年以上所有していた場合は長期譲渡所得となり税率は20.315%になります。
不動産収入を確定申告する方法
不動産収入において、1年間で得た金額が20万円以上となった場合や、不動産収入が経費を下回り赤字となった場合は、確定申告をする必要があります。
サラリーマンが副業として不動産収入を得た場合は、年間の収入が20万円以下の場合は確定申告は不要となります。
不動産収入の確定申告を行う場合は、次に紹介するものを用意しましょう。
これらを用意したうえで、確定申告書Bと青色申告の場合は青色申告決算書、白色申告の場合は収入内訳書も税務署に提出する必要があります。
残りの書類は税務署に提出する必要はありませんが、青色申告決済書や収入内訳書の作成をするときに必要となるので、作成前に必ず用意しましょう。
基本的には確定申告書Bに必要事項を記入し、青色申告決算書か収入内訳書を作成すれば良いのですが、知識がないとどう記入して良いか分からないということもあります。
記入ミスなどがあると、申告後に修正が必要となるので、作成前に税務署に質問するか、税理士などに任せるのも視野に入れておきましょう。
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不動産収入の税金について理解しておこう
不動産収入を得ることができれば、生活がより豊かになるほどのお金が入ってくるかもしれません。
しかし、所得が発生するということは、税金を納めるという義務も生まれます。そのため、法律に則って正しく納税を行うことが大切です。
これから不動産収入を得たいという方は、税金についてもしっかり理解してから不動産の運用を行うようにしましょう。
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