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利回りとは資産運用で耳にする言葉ですが、実はアパート経営をしていくうえでも重要な要素です。
この記事では、アパート経営における利回りの種類や計算方法、注意点などについて紹介します。
利回りとは？
利回りとは投資や資産運用で使われる言葉で、株式や債券の額面金額に対して利息を含めた総合的な損益のことを指します。
一般的には、高い利回りを得ようとすればするほどハイリスクハイリターンになることで知られていますが、株式はリスクが大きい代わりに利回りも大きく、債権はローリスクな分、利回りも小さいという特徴があります。
アパート経営も不動産投資として行われ、資産運用の一つになるので利回りが関係してきます。
アパート経営における利回りとは？
アパート経営における利回りとは、初期費用となる建築や購入などの投資額に対して、どれだけの利益があるのかを分かりやすく数値化したものです。
ただし、あくまで簡易的な計算で求めたものであり利回りの種類も複数あるため、それぞれの特徴について理解する必要があります。
利回りの種類
利回りの種類は、主に表面利回り・想定利回り・実質利回りの3つです。
一般的な利回りと同様に物件の購入代金などの投資した額に対して、家賃収入などのリターンを用いて計算されるのは変わりませんが、細かい条件は異なります。
ここでは、使用する際の条件と計算方法について詳しく解説します。
表面利回り
表面利回りは、物件の購入額に対し年間家賃収入の割合がいくらになるかを計算する方法です。
物件情報に記されていることが多いのがこの表面利回りですが、物件を購入する際には具体的な年関係費を把握しづらいこともあり、表面上の利回りとして購入額と年間家賃収入のみで計算することになります。
表面利回りの計算方法は、次の通りです。
表面利回りでは、購入額以外の経費が入っていないため、あくまで把握できていない経費を除き、おおよその割合を表したものになります。
想定利回り
想定利回りは、物件の購入額に対し、常に満室の状態で年間家賃収入を得た場合の割合を算出する方法です。
あくまで想定なので、事業計画を立てるときの目安などにするために、空室がない状態を想定して利回りを計算します。
想定利回りの計算方法は、次の通りです。
想定利回りは満室であることを条件にしているため、実際の利回りと差が出やすいので注意しましょう。
実質利回り
実質利回りは、物件の購入額と購入時の諸経費の合計に対して、年間の家賃収入から諸経費を除いた額の割合で算出します。
3つの利回りの中で、状況を細かく把握することができるのは実質利回りです。
実質利回りの計算方法は、次の通りです。
例えば、物件購入に4,000万円、家賃収入が年間200万円、物件購入時の諸経費を500万円、年間経費を50万円と想定して実質利回りの計算をすると、利回りは3.3％となります。
実質利回りは、表面利回りや想定利回りと比べてより正確な割合が分かるため、収益を比較検討するときには、実質利回りに重点を置きましょう。
利回りの目安と最低ライン
利回りの計算方法が分かったら、利益を出していくうえでどの程度の利回りが必要なのか、その目安や最低ラインについて紹介します。
まず目安ですが、利回りが5％程度あるのが理想的な数値だと言われています。5％を超える利回りが達成できれば、リターンを見込めるようになるでしょう。
また、利益を出し黒字経営を保つための最低ラインは約3％です。
3％を超えれば黒字経営が期待できますが、空室などが増加して収入が減れば、赤字になるリスクがあります。
物件を探すときに見る利回りは表面利回りを記載していることが多いですが、アパートの価格が安く家賃が高ければ、当然表面利回りは高くなります。
しかし、空室リスクが上がり継続的な家賃収入を見込めなくなるので、現実的なラインで計算して判断するようにしましょう。
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アパート経営の利回りは変動する
アパート経営の利回りの種類や計算方法について解説してきましたが、利回りは一定ではなく、収入や初期費用、維持費用などによって変動することを頭に入れておきましょう。
例えば、家賃収入であれば、毎月の家賃だけでなく共益費や新規の入居者から得る礼金や更新料なども含まれるため、入居者の増減で収入と共に利回りも変動します。
また、購入した物件の固定資産税や都市計画税、管理費や清掃費、修繕費など維持費用も年によって変化するため、定期的に計算をして状況を数値化しておくのがおすすめです。
アパート経営の利回りにおける注意点
利回りはあくまで目安です。事業計画を立てたり、購入する物件を決めたりするための判断材料の一つとして考えましょう。
利回りには空室状況による収入の変化、初期費用や維持費用による変動が付き物のため、想定していた収益が入らない場合もあります。
しかし、定期的に計算をして数値化しておくことで、状況を把握することができます。
利回りを見る場合は、正確な数値が分かる実質利回りで算出しましょう。
あくまで想定利回りは事業計画、表面利回りは不動産会社などでの物件の比較時にその場で使う判断材料になります。
それぞれの利回りには役割があり、目安として見ていくものだと考えておくのがポイントです。
また、物件を探す際には利回りだけに頼らず、周辺環境や地価、家賃相場なども加味したうえで選び、経営開始後は利回りをできるだけ維持できるように運用していくことを心がけていくことが大切です。
アパート経営は実質利回りをしっかり考えて行おう
アパート経営をするのであれば、利回りについて理解することが大切です。
収益は運営状況によって変動するため、今回紹介した利回りの計算方法をぜひ活用してみてください。
特に実質利回りは、正確な割合が分かるため、事前に重点を置いて考えておきましょう。
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